Ринок нерухомості у Російській федерації. Ринок нерухомості у Росії переживає складні часи. Коли сформувалися правові механізми ринку нерухомості РФ

1. Економіка нерухомості як наука та її роль у ринковій економіці

На даному етапі розвитку Росії нерухомість-то небагато, що в довгостроковій перспективі має високу цінність. Ціна цього ресурсу набагато перевищує вартість усієї промисловості, а інвестиції в розвиток нерухомості видаються зараз найперспективнішими.

Власність на нерухомість лежить у основі приватних майнових прав, є невід'ємним атрибутом ринкових відносин. Нерухомість як об'єкт підприємницької діяльності є гарантією стабільності бізнесу, збереження вартості капіталу.

Економіка нерухомості є одним із розділів економічної науки. Предметом вивчення цієї дисципліни є суспільні відносини між людьми у процесі зміни та передачі прав власності на об'єкти нерухомості. Вона тісно взаємопов'язана з макро- та мікроекономікою, маркетингом, менеджментом, правом, фінансами бухобліком та статистикою.

Економіка нерухомості передбачає розгляд особливостей функціонування ринку нерухомості, конкретний організаційний та правовий механізм купівлі-продажу та оренди об'єктів нерухомості, а також методичні та нормативні основи здійснення угод, питання оцінки нерухомості та аналізу її прибутковості.

Нерухоме майно займає центральне місце у системі знань за будь-якого суспільного устрою, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засоби виробництва та предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля тощо. З об'єктами нерухомості тісно пов'язане економічне та правове регулювання державою різних сфер життя суспільства та матеріального виробництва.

Основний, базовий об'єкт нерухомості – земля – займає унікальне та ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей та самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і природним фактором у будь-якій сфері бізнесу, який безпосередньо чи опосередковано бере участь у виробництві всіх інших товарів і благ.

У ринковому середовищі земля має функціональне призначення. Як природний об'єкт, що існує незалежно від волі людей, Земля – це вся планета, колиска людини, що виконує найважливішу екологічну функцію. Водночас земля – це й ґрунт, верхній шар нашої планети, її поверхня чи просторовий базис – об'єкт господарювання і, отже, відбиває економічні відносини. Соціальна роль землі в тому, що вона служить місцем проживання та умовою життя людей. І, нарешті, земля, як територія держави чи суб'єкта федерації, зумовлює політичну функцію. Тому здійснення угод із земельними ділянками регулюється не лише конституційними нормами та земельним правом, а й цивільним законодавством з урахуванням лісового, екологічного та іншого спеціального законодавства.

З перелічених вище чинників земля, як непоправний природний ресурс функціонального значення, має особливий юридичний статус. Розпорядження землею і особливо купівля-продаж земельних ділянок у Росії сучасному етапі – справа специфічне і складне. Ринок землі, як законного перерозподілу земель між власниками економічними методами, об'єктивно регулюється різними обмеженнями і нормами.

У Російській Федерації, як і багатьох промислово розвинених країн світу (США, Англія та інших.), встановлено: коли приватна власність перешкоджає реалізації громадських інтересів, вона піддається постійним чи тимчасовим обмеженням. Постійні обмеження права власності на землю, зумовлені обмеженістю її у природі та незамінністю у підприємницькій діяльності, включають: систему зонування; раціональне використання та охорону земель; контроль довкілля; захист законних прав та інтересів інших власників, орендарів та користувачів землі; дотримання умов використання територій, що особливо охороняються, та охоронних зон; облік будівельних норм та правил, проектів планування та забудови населених пунктів; примусовий викуп земель у власника державних і муніципальних потреб та інших.

Існують і тимчасові обмеження правомочностей власника землі: суворо цільове використання земельної ділянки, можливість купівлі-продажу сільськогосподарських земель за умови збереження їх цільового призначення, вилучення земельних ділянок, що не використовуються, обмежена обернездатність окремих категорій земель, виключне користування землею на умовах оренди та ін. державні та муніципальні підприємства самостійно здавати в оренду будь-яке нерухоме майно, закріплене за ними на праві господарського відання чи оперативного управління. Обмежено і розпорядження нерухомим майном в акціонерних товариствах – за великих угод (25–50% балансової вартості активів товариства) рішення приймає одноголосно Рада директорів або загальні збори акціонерів, а якщо предмет угоди перевищує 50% активів – лише загальні збори акціонерів.

Нерухомість знаходиться в центрі складного переплетення різних економічних процесів, приватних та громадських інтересів, адміністративних норм і правил Здійснення угод із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості потребує глибоких та систематичних знань особливостей ринку, зумовлених специфікою самого товару – нерухомого майна.

Залучення відповідних категорій земель чи прав користування ними в узаконені ринкові відносини стимулює ділову та інвестиційну активність, перешкоджає кримінальним угодам із землею.

Як об'єкт підприємницької діяльності нерухомість служить певною гарантією стабільності бізнесу та відтворення капіталу зі збільшенням. Типовий інвестор, вкладаючи кошти у нерухомість, зазвичай як повертає капітал, а й отримує прибуток і компенсує всі інші витрати. Можливе вилучення та інших задоволень із володіння престижною власністю.

Нерухомість – об'єкт вивчення різних наукових та навчальних дисциплін: географії, архітектури, права, землеустрою, агрономії, економіки, будівництва та ін. У кожному курсі відповідно до його специфіки досліджується одна або кілька властивостей окремих об'єктів нерухомості. На відміну від інших предметів у курсі «Економіка нерухомості» вивчається лише організаційно-економічний та правовий механізм укладання угод не з одним, а з різними предметами нерухомого майна. Сума знань про ринок нерухомості сформувалася настільки, що може викладатися як навчальна дисципліна за багатьма спеціальностями: менеджмент, маркетинг, економіка підприємства (по галузях), фінанси та кредит. Економіка нерухомості - прикладний курс, що вивчає теорію та практику здійснення різних угод з найважливішими ресурсами підприємницької діяльності - земельними ділянками, будинками та іншими об'єктами. Теоретичну основу курсу складають економічна теорія, ціноутворення, економічна система суспільства, юриспруденція, загальна теорія статистики, а прикладну – менеджмент, маркетинг, економіка підприємства, фінанси та кредит.

2. Аналіз сучасного ринку нерухомості у Росії

Характеризуючи сучасний стан російського ринку нерухомості, слід зазначити, що він вступив у другий етап свого розвитку - етап підходу до нерухомості як об'єкт інвестиційної діяльності. Якщо на першому етапі нерухомість купувалась в основному для задоволення власних потреб (житло, офіси для власних потреб тощо) та вигідного її перепродажу, то на другому етапі нерухомість розглядається як об'єкт вкладення фінансів для отримання постійного доходу, що перевищує рівень депозитних ставок банків , наприклад, від здачі об'єктів нерухомості у найм.

Розвиток ринку нерухомості стримується багатьма чинниками: недосконалістю російського законодавства, політичною та економічною нестабільністю, низьким середнім рівнем доходів населення, відсутністю кваліфікованих фахівців – учасників ринку нерухомості.

Зокрема в Росії через економічні причини і схема іпотечного кредитування працює в поодиноких випадках, тоді як більшість операцій з нерухомістю у світовій практиці відбувається із залученням позикового капіталу (іпотечного кредиту). Говорити сьогодні про вихід на російський ринок нерухомості масового покупця передчасно: середній шар у традиційному для західних країн сенсі (основний за чисельністю шар, що є головним споживачем товарів та послуг та опорою соціально-економічного ладу) у Росії практично відсутній, тому, незважаючи, наприклад, на хронічний дефіцит об'єктів житлової нерухомості, попит її не пред'являється.

Однак сучасне російське законодавство при всій своїй недосконалості дозволяє розвиватися широкому спектру відносин в галузі нерухомості: купівлі-продажу, дарування, наслідування, оренди, суборенди, внесення до статутних капіталів фірм, передачі в заставу і т.п. Щоправда, все це відноситься до будівель та споруд та меншою мірою – до землі.

Усього за 2007 р. у Російській Федерації введено в експлуатацію 714,1 тис. квартир загальною площею 60,4 млн. кв. метрів, що становило 119,4% до відповідного періоду попереднього року, тоді як у 2006 р. темпи зростання житлового будівництва до 2005 р. становили 116,1%.

Індекси фізичного обсягу введення в дію загальної площі житлових будинків за період 2006-2007 років. зображені малюнку 1.

Рисунок 1. Індекси фізичного обсягу введення в дію загальної площі житлових будинків, % до відповідного періоду попереднього року

Московська область за підсумками 2007 р. стала найбільшим будівельним ринком країни, у 2007 р. у зазначеній області введено 12,6% від зданої в експлуатацію загальної площі житла по Росії загалом. Крім Московської області, серед суб'єктів Російської Федерації найбільші обсяги житлового будівництва спостерігаються також у Москві – 8,0%, Краснодарському краї – 6,2%, Санкт-Петербурзі – 4,4%, Республіці Татарстан – 3,4%, Тюменській області – 3,2%, Республіці Башкортостан – 3,1%, Ростовській та Челябінській областях – по 2,8%, Свердловській області – 2,7%. Сумарний обсяг введеної в експлуатацію загальної площі житла у цих суб'єктах Російської Федерації становив 49,2% від загального показника по країні.

У 2007 р. в Російській Федерації продовжувалося зростання обсягів індивідуального житлового будівництва. Населенням за рахунок власних та позикових коштів введено в експлуатацію 181,1 тис. житлових будинків загальною площею 25,7 млн. кв. метрів, що становить 128,9% до 2006 р. У цьому частка індивідуального домобудівництва у загальній площі збудованого житла становила: у Росії – 42,6%; в республіках Алтай, Бурятія, Дагестан, Інгушетія, Калмикія, Марій Ел, Тива, Кабардино-Балкарській, Карачаєво-Черкеській, Удмуртській, Чуваській республіках, Краснодарському, Ставропольському краях, Астраханській, Ленінградській та Тамбовській областях – від 6 2%; у Чеченській Республіці, Усть-Ординському Бурятському автономному окрузі – 100%.

У Москві, на відміну ринку інших суб'єктів Російської Федерації, обмеження попиту нерухомість відбулося вже 2007 р.: попит різко знизився, зростання цін зупинився. Ринок вступив у фазу стагнації. У першому кварталі 2007 р. загальне падіння ціни пропозиції 1 кв. метра на вторинному ринку типового житла у Москві становило 0,6%. Падіння цін на квартири, що пропонуються до продажу в панельних будинках, дорівнювало 0,9%. У цегляних будинках ціни пропозиції збільшились на 0,1%. Ціни на квартири, які пропонуються на вторинному ринку в секторі бізнес-класу, збільшилися на 1,8%, а в типових будинках-новобудовах зросли на 0,7%.

У вересні 2007 р. стагнація московського ринку нерухомості закінчилася, але це не спричинило значного відновлення зростання цін. Хоча експерти відзначають поступове пожвавлення попиту та активності на ринку, а також перехід потенційних покупців від вичікувальної позиції до активнішої. За перший тиждень жовтня 2007 р. середня вартість квадратного метра московської квартири зросла на 0,4% до 4167 доларів. Більше інших, на 0,7%, подорожчало житло у «сталінських» будинках та будинках із типової цегли. Квадратний метр у таких квартирах коштував 4962 долари США. Квадратний метр у сучасних панельних висотках за тиждень подорожчав на 0,6% до 4085 доларів США. На 0,3% (до 4 623 доларів США за квадратний метр) подорожчала житлова площа в будинках із сучасної монолітної цегли. На 0,2% подорожчали квартири в панельних п'ятиповерхівках та дев'ятиповерхівках. Квадратний метр у них коштував, відповідно, 3734 та 3835 доларів США. Ціни на квартири в цегляних п'ятиповерхівках за тиждень практично не змінилися і становили 4095 доларів США за квадратний метр. Прибутковість вкладень у житлову нерухомість становила 0,68 доходності банківського депозиту.

З початку 2008 р. у сегменті вторинного житла попит на найбільш ліквідні об'єкти, якими є квартири бізнес-класу, переважав над пропозицією приблизно вдвічі. Ще одна відмітна ознака московського ринку нерухомості 2008 р. – збільшення різниці між цінами на квартири в центрі та на околицях, між квартирами у різних типах будинків у рамках одного району. Ціни на дешеве, низькоякісне житло знизилися. А зростання цін на елітне житло в елітних котеджних селищах Підмосков'я становитиме за підсумками 2008 р. близько 15% річних.

2008 став одним з найскладніших для ринку нерухомості за всю історію сучасної Росії. Світова фінансова криза боляче вдарила по всіх напрямках – знизилися темпи будівництва, впав рівень купівельної активності, банки фактично перестали видавати іпотечні кредити. Підсумки минулого року підбив керуючий партнер компанії Panorama Estate Омар Гаджієв. Поряд із цим, просування проекту розвиває виставковий стенд, усвідомлюючи соціальну відповідальність бізнесу. Імідж підприємства, у межах нинішніх поглядів, позиціонує рольової стратегічний маркетинг, розширюючи частку ринку. Таке розуміння ситуації перегукується з Ел Райс, у своїй аналіз ринкових цін детермінує галузевий стандарт, враховуючи сучасні тенденції. Російська специфіка прискорює конвергентний соціальний статус, усвідомивши маркетинг як частину виробництва.

Портрет споживача гальмує цільовий сегмент ринку, покладаючись на інсайдерську інформацію. Формат події спорадично перевертає рейтинг з огляду на сучасні тенденції. Непряма реклама, нехтуючи деталями, впорядковує експериментальний процес стратегічного планування, розширюючи частку ринку. Стратегічний маркетинг слабо детермінує надзвичайний product placement, оптимізуючи бюджети. Справа в тому, що залучення аудиторії не є критичним. До того ж, медіапланування істотно трансформує побічний PR-ефект, оптимізуючи бюджети. Контент заощаджує традиційний канал, спираючись на досвід західних колег. Оцінку ефективності кампанії вироджено.

Важливою в 2009 році була сама поведінка ринку в умовах кризи. Глобальних угод та проектів, якими рясніли ЗМІ у докризовий період, більше немає, а сама криза, як і минулого року, залишається найважливішою подією. У 2009 році у всіх сегментах ринку ціни падали, а попит стискався. Незважаючи на це, ринок мав великий заділ і протягом року обсяг введення житла та комерційної нерухомості залишався на відносно високому рівні. Восени 2009 р. експерти відзначили сплеск активності: ціни стабілізувалися, попит збільшився, з'явилися реальні угоди. Але про відновлення ринку говорити зарано, вважають фахівці. «Дно» ще не пройдено, але багато хто хоче думати інакше.

У січні 2009 р. прем'єр-міністр РФ Володимир Путін запропонував уряду не знижувати обсяги житлового будівництва та поставив завдання «постаратися зберегти планку» введення 2008 року, тобто. 61 млн кв. метрів. Фінансування програм, пов'язаних загалом із державною житловою політикою налаштовувала на початку 2010 року на оптимізм – загальний обсяг коштів, що виділяються на ці цілі федеральним бюджетом та інститутами розвитку у 2009 році перевищив 447 млрд. руб.

Крім того, вирішенню завдання прем'єра мали сприяти і збільшений до 150 млрд. руб. в 2009 році капітал Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), і збільшений до 2 млн. рублів розмір податкового відрахування для громадян, які купують і будують житло і збільшена до більш ніж 300 тис. руб. сума материнського капіталу, який можна і потрібно направляти на придбання житла (прогнозований Мінфіном у 2010 році вкладення в економіку таких коштів – 102 млрд. руб.). На федеральну програму "Житло" (фінансування якої скорочено приблизно на 30%), цього року було направлено близько 61 млрд. руб. Але, незважаючи на всі зусилля, у 2009 році, за даними Мінрегіонрозвитку, буде введено 53 млн. кв. метрів житла, а наступний рік, на думку глави Асоціації будівельників Росії Миколи Кошмана, стане ще гірше, тому що «у будівельників зовсім немає доторку на 2010 рік».

У травні 2009 року голова Мінрегіонрозвитку Віктор Басаргін зробив знакову для ринку житла заяву – вартість 1 кв. метра доступного житла, що будується (цілком або частково) за рахунок федерального бюджету, не повинна перевищувати 30 тис. руб.

У 2009 році держзамовлення стало чи не головним «локомотивом» житлового будівництва. Особливо помітний внесок у підтримку житлового сегменту ринку зробили силові федеральні структури – Міноборони та МВС РФ. Зокрема, Міноборони в році, що минає, освоїло на купівлю більше 40 тис. квартир майже 90 млрд. руб. І це лише початок. За словами міністра Анатолія Сердюкова, всього у 2009–2010 роках за рахунок усіх джерел Міноборони планує розселити 90 тис. сімей військовослужбовців, з них 45,7 тисяч – у 2010 році. Формування службового фонду житла вестиметься до 2015 року в рамках ФЦП щодо військовослужбовців за контрактом.

У МВС Росії, за даними департаменту тилу відомства, житла потребують понад 100 тис. співробітників. Глава департаменту Володимир Лук'янов заявляв на початку року, що МВС потрібно понад 112 тис. квартир, «а це близько 195 млрд. руб.». Державним оборонним замовленням на будівництво житла у 2009 році з федерального бюджету було виділено лише 1,3 млрд. руб. плюс 2,4 млрд. руб. на завершення вже розпочатого будівництва. 2010 року фінансування будівництв житла для МВС може збільшитися, сподіваються у відомстві.

Також у 2009 році близько 10 млрд. державних руб. було направлено на придбання житла молодим сім'ям у рамках відповідної ФЦП.

Держава стає основним гравцем на ринку нерухомості. Федеральний фонд сприяння розвитку житлового будівництва (Фонд РЖС) має стимулювати обсяг пропозиції на ринку житла Росії. Так, планується, що не менше 30% житла в Росії з 2012 року буде збудовано на землях, залучених до обігу фондом. Частка житлової нерухомості в РФ, що зводиться на землях фонду, вже у 2010 році має досягти 10%, а у 2011 році – 20%.

У 2010 році Фонд РЖС вже провів п'ять земельних аукціонів із продажу земельних ділянок у різних регіонах РФ. На ділянках, відведених для будівництва, може бути збудовано 1 млн. 100 тис. кв. метрів житла. Стратегічним пріоритетом фонду є створення умов для будівництва житла економ-класу, насамперед малоповерхового. Планується збільшення до 2020 року обсягу щорічного введення житла у Росії до 140 – 150 млн. кв. метрів.

У 2012–2014 роках фонд збирається перейти від «оптимізаційної» до «інвестиційної» координації земельних ділянок та зайнятися фінансуванням будівництва електричних мереж, центрів харчування, а також лінійних та нелінійних об'єктів комунальної інфраструктури. Крім того, у рамках своєї діяльності фонд сприятиме доступу забудовників до фінансових ресурсів. Зокрема, він надаватиме гарантію (оферту) на купівлю у девелоперів певного обсягу житла за ціною не вищою за «централізовано встановлювану ціну житла економічного класу по даному регіону». Таким чином, фонд гарантуватиме забудовникам викуп нереалізованих на відкритому ринку квартир.

Іпотека продовжує залишатися недоступною більшості громадян Росії, а ставки за кредитами навряд можна назвати адекватними. Згортання іпотеки почалося у Росії ще третьому кварталі 2007 року.

Банки РФ у січні-вересні 2009 року надали фізособам житлові іпотечні кредити на 91,5 млрд. руб. ЦБ РФ. 2008 року в середньому за місяць видавалося 29 тис. кредитів. За прогнозами ЦБ РФ, обсяг ринку іпотеки країни 2009 року не перевищить 130 млрд. крб. Усього, за даними Мінрегіону РФ, 2008 року у Росії видано іпотечних кредитів на 630 млрд. крб.

Сукупна заборгованість з іпотеки, що становила початку року 1,057 трлн. руб., Після дев'яти місяців знизилася до 1,003 трлн. руб. Нині у РФ, за даними АРІЖК, налічується близько 60 тис. проблемних кредитів у сфері іпотеки загальну суму близько 90 млрд. крб.

За даними брокерської компанії "Кредитмарт", у листопаді 2009 р. загальна кількість банків, що пропонують іпотеку на купівлю житла на вторинному ринку, склала 17 одиниць. Кількість банків, які пропонують цільові кредити під заставу наявного об'єкта нерухомості та кредити на купівлю будинку із земельною ділянкою на вторинному ринку, досягла 13 одиниць.

Восени 2009 р. ситуація покращилася, ставки трохи знизилися, але вони все ще недоступні для переважної більшості позичальників. Середньоринкова ставка за іпотечними продуктами за підсумками листопада 2009 р. становила 18,06%, порівняно з січнем зниження середньоринкової ставки за карбованцевими кредитами становило 0,16 в.п. За даними ЦБ РФ, за дев'ять місяців середньозважена ставка становить 14,6%. Ставка залишається на цьому рівні останні півроку.

Уряд РФ вживає активних заходів щодо реструктуризації кредитів та підтримки іпотеки. Держпідтримка здійснюється через надання додаткових коштів Агентству з іпотечного та житлового кредитування (АІЖК). Кошти спеціальної програми у вигляді 40 млрд. крб. (кредит Зовнішекономбанку – «ІФ-Нерухомість») буде спрямований на надання цільових позик банкам протягом 2009–2010 років, а можливо ще й 2012 року. Наглядова рада ВЕБ готова використовувати пенсійні кошти на підтримку іпотеки, а це близько 100 млрд. руб. У рамках підтримки громадян, які раніше отримали іпотечний кредит, у 2009 році надано можливість достроково використовувати «материнський капітал» для повного або часткового погашення кредиту – це зробили вже 80 тис. сімей. За прогнозами чиновників, обсяг ринку іпотечного кредитування у Росії у 2011–2012 роках вийде на рівень 2007 року. У кризу активно проводилися злиття та поглинання, обсяг яких, за прогнозами експертів, має збільшитись у 2010 році. У 2009 році на ринку переважали безгрошові угоди, тобто інвестори отримували частки в компаніях чи проектах за умови погашення чи реструктуризації боргів девелопера або за умови добудови об'єктів. Найбільш помітно йде переділ ринку офісної нерухомості. У цьому сегменті у 2009 році відбулося кілька знакових угод. У сфері торгової нерухомості йде перерозподіл лише на рівні акціонерного капіталу і часток у компанії. Цей процес відбувається завуальовано – власники намагаються перерозподіляти частки в об'єктах на стадії акціонерного капіталу.

3. Оренда як форма договірного, термінового та відплатного користування землею. Методика розрахунку орендної плати за землю

У перекладі з латинського оренда означає найм чи договір передачу майна власником у володіння іншій особі певних умов. Традиційне визначення оренди, це передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) – майна у тимчасове володіння чи користування (або лише користування) – за плату.

Метою оренди є забезпечення передачі майна в тимчасове користування, при цьому користування передбачає вилучення з речі її корисних властивостей, і найголовніше придбання плодів і доходів. На відміну від суто юридичного визначення оренди як договірного, термінового та відплатного володіння та користування майном, оренда – це система господарювання або організаційна форма підприємництва, що виражає відносини власності та стан виробничих сил і насамперед робочої сили.

Основна форма вираження таких взаємовідносин – договір, тому що мова в даному випадку, йде про гнучку правову форму, в яку можуть наділятися різні за характером суспільні взаємини.

Ізольований розгляд оренди у відриві від її матеріального змісту - виробничих сил або від власної форми, що характеризує виробничі відносини - не дозволяє виявити економічну сутність цієї системи господарювання.

Справжня оренда має місце у тих випадках, коли застосовувана форма виробництва веде до виникнення спільної спільної (часткової) та приватної форм власності на засоби виробництва та результати праці. У той самий час будь-який вид власності виключає орендну форму її використання.

Помилкова також підміна поняття оренда різними формами підрядних відносин. Насамперед у них по-різному формуються трудові колективи: замість найму робочої сили в оренді вводиться членство з одночасними змінами правий і обов'язків кожного працівника, які з їх власності, отримання доходу і засоби виробництва. Оренда – це наймання не працівників, а майна.

Отже, вона не формою організації праці, а способом реалізації відносин власності. Сам факт найму (оренди) засобів виробництва веде до корінної зміни соціального статусу працівників.

За допомогою оренди вони реально поєднуються із засобами праці не як наймані працівники, бо як їх господарі. В результаті значно розширюється база мотивації трудової діяльності працівників не тільки як споживачів, а й як зацікавлених підприємців, вона пов'язується не лише з фондами оплати праці та матеріального стимулювання, а й із присвоєнням додаткового продукту, з процесом відтворення в орендному господарстві, з реалізацією колективом та кожним працівником свого права співвласника власності (див. таблицю 1).

Таблиця 1. Якісні відмінності відносин оренди та найму

Розрахунок річної орендної плати за землю проводиться безпосередньо для кожної земельної ділянки шляхом множення річної диференційованої ставки зони містобудівної цінності площі земельної ділянки на поправний коефіцієнт та коефіцієнт за категоріями орендарів.

Розмір орендної плати за землю, що здається в оренду, провадиться за формулою:

Р Апл.заз. = Д ст.з.н. × S з.у. × До попр. × До кар,

де Р Апл.заз. - Розмір орендної плати за землю;

Д ст.з.н. – диференційована ставка земельного податку залежно від меж планувальних зон;

S з.у – площа земельної ділянки у кв. м, що надається в оренду;

До попр. - Поправочний коефіцієнт до щорічних ставок орендної плати та земельного податку;

До кар. - Коефіцієнт категорії орендарів.

Диференційовані ставки земельного податку біля певного міста встановлюються міською Радою.

Поправочний коефіцієнт до щорічних ставок орендної плати та земельного податку застосовується відповідно до Закону РФ «Про плату за землю».

При віднесенні конкретного суб'єкта господарювання до категорії орендарів для застосування до нього відповідного коефіцієнта слід керуватися системою класифікаторів для цілей ведення державного земельного кадастру.

До муніципальних підприємств та муніципальних установ коефіцієнт за категоріями орендарів при розрахунку орендної плати за землю не застосовується.

У разі спору щодо віднесення господарюючого суб'єкта до відповідної категорії орендарів питання вирішується в установленому порядку комісією з розгляду заяв про надання пільг з орендної плати.

До фізичних осіб, які зареєстровані як підприємці без утворення юридичної особи, застосовується коефіцієнт за категоріями орендарів для відповідних юридичних осіб.

4. Поняття об'єкта оцінки та види оціночної вартості

Оцінка об'єкта нерухомості – аналіз чи розрахунок вартості, природи, якості, цінності, корисності, специфічних переваг певної нерухомості. Зазвичай оцінка проводиться та оформляється у вигляді звіту професійного оцінювача. Об'єкт оцінки – майно, що пред'являється оцінки.

Існує багато видів вартості. Вони необхідні в силу різних потреб замовника та цілей оцінки. Існують поняття ринкової, ліквідаційної, оподатковуваної, інвестиційної вартості та ін. Проте, загалом вартість може бути поділена на дві великі категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні.

Вартість у користуванні (вартість використання) – вартість речі з погляду конкретного користувача, який використовує чи збирається використовувати цю річ певним чином задоволення власних потреб. Вона встановлюється однією особою (користувачем), тому є суб'єктивною.

Вартість в обміні (вартість обміну) – вартість, що розглядається у зв'язку з відчуженням речі і що у формі ціни під час обміну цієї речі за власний кошт. У визначенні мається на увазі ціна, яка переважатиме на вільному, відкритому та конкурентному ринку на основі рівноваги, що встановлюється факторами пропозиції та попиту. Тому вартість обміну є об'єктивною. Вона сприймається як узагальнена характеристика привабливості речі як предмета обміну з позицій невизначеної кількості її потенційних власників, разом званих ринком. Найбільш яскравим прикладом вартості в обміні є ринкова вартість. Деякі фахівці вважають, що ринкова вартість є наріжним каменем оціночної діяльності. Це з тим, що найчастіше метою оцінки є визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.

Визначення та детальна характеристика ринкової вартості дано у стандарті 1 Міжнародних Стандартів Оцінки (МСО) Ринкова вартість як база оцінки. Однак для Росії більше значення має визначення ринкової вартості, яке міститься у Федеральному Законі «Про оціночну діяльність у РФ» та в стандартах оцінки. Відповідно до зазначених нормативних документів під ринковою вартістю розуміється найбільш вірогідна ціна, за якою даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відображаються будь-які надзвичайні. обставини.

Отже, ринкова вартість є результатом справедливої ​​угоди, що здійснюється за дотримання низки умов:

1) відкритість ринку, у якому відбувається угода;

2) конкурентність ринку;

3) типова мотивація сторін;

4) розумна поінформованість сторін;

5) достатній час, протягом якого об'єкт оцінки пропонується на ринку для продажу;

6) використання типових коштів платежу;

7) відсутність незвичайних фінансових умов угоди.

Крім ринкової вартості в стандартах оцінки наводиться ряд видів вартості, які можуть застосовуватися для цілей оцінки:

а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможливий або вимагає додаткових витрат порівняно з витратами, необхідними для продажу товарів, що вільно оберігаються на ринку;

б) вартість заміщення об'єкта оцінки сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;

в) вартість відтворення об'єкта оцінки сума витрат у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів та технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;

г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання;

д) інвестиційна вартість об'єкта оцінки вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях;

е) вартість об'єкта оцінки з метою оподаткування вартість об'єкта оцінки, яка визначається для обчислення податкової бази та розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (у тому числі інвентаризаційна вартість);

ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін експозиції аналогічних об'єктів;

з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;

і) спеціальна вартість об'єкта оцінки вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативний правовий акт обумовлюються умови, не включені до поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної у цих стандартах оцінки.

Незалежна оцінка дозволяє встановити різні види вартості об'єктів:

Ринкова вартість – найімовірніша ціна, через яку даний об'єкт оцінки може бути відчужений на ринку за умов конкуренції, коли боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідної інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини, тобто. коли:

- Одна зі сторін не повинна відчужувати об'єкт оцінки, а інша не повинна приймати виконання;

- Сторони угоди добре обізнані про предмет угоди та діють у своїх інтересах;

- Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;

- Ціна угоди є розумною винагородою за об'єкт оцінки;

- Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Інвестиційна вартість - вартість, що визначається для конкретного інвестора, виходячи з прибутковості об'єкта при заданих інвестиційних цілях.

Ліквідаційна вартість - вартість, що розраховується при вимушеному продажу майна в обмежений період часу, що не дозволяє значній кількості потенційних покупців ознайомитися з об'єктом та умовами продажу.

Кадастрова вартість – ринкова вартість, що визначається методами масової оцінки, встановлена ​​і затверджена відповідно до законодавства, що регулює проведення кадастрової оцінки. Визначається, зокрема, з оподаткування.

Визначення різних видів вартості дасть об'єктивну інформацію про реальну ціну об'єкта та допоможе прийняти правильні управлінські рішення.

5. Цілі та організація економічної оцінки земельних ділянок

Економічна оцінка земельної ділянки – діяльність із систематизованого збору та аналізу даних, необхідних для визначення вартості земель різного цільового призначення на основі чинного законодавства та стандартів.

Результат оцінки земельних ділянок істотно залежить від мети оцінки, що зумовлює вид вартості земельної ділянки, та права, що до неї відносяться.

Можна виділити чотири основні цілі оцінки земельних ділянок:

- Задоволення потреб ринку землі, що розвивається;

- Створення бази для оподаткування;

- Реальне відображення їх вартості в бухгалтерському обліку підприємств;

- Складання державного земельного кадастру, а також реальне вартісне відображення земель у статистиці національного багатства країни.

Перша мета оцінки вартості земельних ділянок – задоволення потреб ринку землі, що розвивається.

Земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися і переходити від однієї особи до іншої тією мірою, якою їхній оборот допускається законами про землю та інші природні ресурси. Державна політика щодо розвитку обороту землі та іншої нерухомості спрямована на вирішення наступних завдань:

– законодавче обмеження надання земельних ділянок на праві постійного (безстрокового) користування та припинення надання довічне успадковане володіння;

- Стимулювання викупу земельних ділянок під приватизованими підприємствами для включення земельних ділянок до статутного капіталу підприємств;

- Введення режиму розстрочення платежів при викупі земельних ділянок;

- Підвищення ефективності управління земельними ділянками, що знаходяться в державній власності, шляхом її розмежування на федеральну, власність суб'єктів Російської Федерації та муніципальну власність;

– перехід в основному на аукціонний та конкурсний принцип надання (продажу) вільних земельних ділянок;

– спрощення процедур надання землі під житлову та промислову забудову (узгоджень, дозволів архітектурно-планувальних та містобудівних вимог та ін.);

- Розвиток системи іпотечного кредитування громадян та інших учасників ринку, що інвестують свої кошти на придбання землі та іншої нерухомості;

- Розширення можливостей обороту прав оренди землі, що знаходиться в державній та муніципальній власності;

- Посилення взаємодії ринку землі та ринку цінних паперів.

Друга мета оцінки вартості земельних ділянок – створення основи оподаткування.

Основними джерелами грошових надходжень є:

- Податок на землю або нерухомість. У країнах з ринковою економікою податок на нерухомість є одним із найважливіших каналів надходження грошей до бюджету. Плата за землю в таких країнах як США, Канада, Великобританія, ФРН, Італія, Японія входить у єдиний податок на нерухомість або є самостійним податком у таких країнах як Франція, Данія, ПАР, Аргентина, Тайвань. Як правило, податок на землю відноситься до місцевих податків. У податок на нерухомість становить 1% від її кадастрової вартості. У Данії, Австралії, Новій Зеландії податок на землю виділено окремо і становить 3% від кадастрової вартості земельної ділянки, а податок на будівлі та споруди – 1% від кадастрової вартості. В результаті стимулюються покращення на земельній ділянці та її інтенсивне використання;

- Податок на доходи фізичних та юридичних осіб від здачі в оренду нерухомості;

– реєстраційні збори за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним;

- Плата за надання інформації з єдиного кадастру нерухомості або земельного кадастру.

Стаття 65 ЗК РФ передбачає, що з оподаткування та інших випадках встановлюється кадастрова вартість земельної ділянки.

За новим Податковим кодексом (гл. 31 набрала чинності 1 січня 2005 р., ФЗ від 29 листопада 2004 р. №141) земельний податок розраховується від кадастрової вартості землі, у ст. 390 НК РФ податкова база визначається як кадастрова вартість земельних ділянок.

У 2007–2009 роках. планується провести роботи з масової оцінки всіх об'єктів нерухомості для запровадження з 2010 р. податку на нерухомість замість податків на землю та майно (фізичних та юридичних осіб).

25 серпня 1999 р. вийшла Постанова Уряду РФ №945 «Про державну кадастрову оцінку земель», яке започаткувало державних робіт із проведення Росії кадастрової оцінки землі. Кадастрова оцінка земель необхідна запровадження економічних методів управління земельними ресурсами та підвищення цій основі ефективності їх використання.

Третя мета оцінки земельних ділянок – реальне відображення їхньої вартості у бухгалтерському обліку підприємств.

Для реалізації цієї мети для юридичних передбачено перехід від права постійного безстрокового користування земельними ділянками до права власності або оренди.

Відповідно до ст. 20 ЗК РФ, земельні ділянки надаються у постійне (безстрокове) користування державним та муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. Усі інші юридичні особи зобов'язані переоформити право постійного користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок або придбати їх у власність за власним бажанням до 1 січня 2008 року.

Не допускається внесення права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками до статутних (складених) капіталів комерційних організацій.

При продажу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, власникам розташованих на них будівель або споруд встановлюється така викупна ціна землі:

– у поселеннях із чисельністю населення понад 3 млн. осіб – у розмірі від 5 до 30 ставок земельного податку;

– у поселеннях від 500 тис. до 3 млн. осіб – у розмірі від 5 до 17 ставок;

– у поселеннях до 500 тис. людина, і навіть поза межі поселень – у вигляді від 3 до 10 ставок земельного податку .

Крім поточного використання земельної ділянки у звичайному режимі експлуатації, вона може бути задіяна у вторинному використанні – так званому господарському обороті, оскільки земельна ділянка завжди має функцію забезпечення руху інших видів капіталу.

Формами такого господарського обороту земельних ділянок є: оренда, застава, емісійне забезпечення, тобто. додатковий випуск цінних паперів на величину вартості землі та внесок до статутних капіталів акціонерних товариств, товариств, кооперативів.

Наприклад, земельна ділянка, оформлена у власність підприємства, може бути включена до матеріальних активів за ринковою вартістю на основі звіту про оцінку незалежного оцінювача. Під це зростання вартості активовакціонерне товариство може здійснити додаткову емісію цінних паперів.

Четверта мета оцінки вартості земельних ділянок – складання державного земельного кадастру, і навіть реальне вартісне відбиток земель у статистиці національного багатства країни.

Державний земельний кадастр є систематизований звід документованих відомостей про об'єкти державного кадастрового обліку, про правовий режим земель у Російській Федерації, про кадастрову вартість, місцезнаходження, розміри земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомого майна (ст. 70 ЗК РФ).

Кадастрова оцінка міських земель є масовою оцінкою, яка одночасно виконується по всій території міста і може включати такі основні етапи:

Етап 1 – підготовчі роботи, збір та обробка вихідної ринкової та нормативної інформації;

Етап 2 – функціональне зонування території міста;

Етап 3 – обчислення вартісних показників кадастрової оцінки земель;

Етап 4 – цінове зонування території міста;

Етап 5 – оформлення результатів кадастрової оцінки міських земель (цифрових та графічних).

10 січня 2000 р. було ухвалено Федеральний закон №28 «Про державний земельний кадастр». Державний земельний кадастр створюється та ведеться з метою інформаційного забезпечення:

- Державного та муніципального управління земельними ресурсами;

– державного контролю за використанням та охороною земель;

– заходів, спрямованих на збереження та підвищення родючості ґрунтів;

– державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним;

- землеустрою;

– економічної оцінки земель та обліку вартості землі у складі природних ресурсів;

- Встановлення обґрунтованої плати за землю;

- Інший, пов'язаної з володінням, користуванням та розпорядженням земельними ділянками, діяльності.

Державний земельний кадастр містить відомості про земельні ділянки; територіальних зон; землях та межах територій, на яких здійснюється місцеве самоврядування; землях та межах суб'єктів Російської Федерації; землях та кордонах Російської Федерації.

До основних документів державного земельного кадастру належать Єдиний державний реєстр земель, кадастрові справи та чергові кадастрові картки. Відомості державного земельного кадастру носять відкритий характер, крім відомостей, віднесених законодавством Російської Федерації до категорії обмеженого доступу. Відомості державного земельного кадастру про певну земельну ділянку надаються у вигляді виписок за місцем обліку даної земельної ділянки за плату або безкоштовно.

Одним із основних завдань сучасного етапу земельної реформи є перехід від кадастрового обліку земельних ділянок до кадастрового обліку об'єктів нерухомого майна та створення єдиного кадастру нерухомості. Такий перехід необхідний для вдосконалення системи оподаткування нерухомості та забезпечення необхідною інформацією суб'єктів земельно-майнових відносин, а також підвищення ефективності державного та муніципального управління земельними ресурсами. До об'єктів нерухомості, що підлягають постановці на кадастровий облік як об'єкти цивільно-правових відносин, належать земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, комплекси нерухомого майна.

Відповідно до Указу Президента РФ від 9 березня 2004 р. №314 «Про систему та структуру федеральних органів виконавчої влади» утворено Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості. Воно перебуває у віданні Міністерства економічного розвитку та торгівлі Російської Федерації. Повноваження цього агентства визначено постановами Уряду РФ від 19 серпня 2004 р. №418 «Про затвердження Положення про Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості» та від 8 квітня 2004 р. №202 «Питання Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості». До основних повноважень відносяться:

– організація створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, що включає 40 млн. земельних ділянок та державного обліку об'єктів містобудівної діяльності – 70 млн. об'єктів капітального будівництва;

– організація проведення територіального землеустрою відповідно до рішень органів державної влади;

- Організація підготовки землевпорядних матеріалів для встановлення державного кордону Російської Федерації, меж її суб'єктів та муніципальних утворень;

- Організація здійснення технічної інвентаризації об'єктів містобудівної діяльності;

- Здійснення державної кадастрової оцінки земель і подання її результатів відповідно до законодавства Російської Федерації;

– ведення державного земельного кадастру, державного містобудівного кадастру, державного технічного обліку об'єктів містобудівної діяльності та державного фонду даних, отриманих внаслідок проведення землеустрою;

- Створення та ведення державного кадастру об'єктів нерухомості. До 2011 р. планується об'єднання державного земельного кадастру та кадастру об'єктів нерухомості у єдиний державний кадастр об'єктів нерухомості;

– затвердження висновків експертних комісій під час проведення експертизи землевпорядної документації, карт та матеріалів межування об'єктів землеустрою;

- Здійснення державного моніторингу земель в Російській Федерації, у тому числі з використанням автоматизованої інформаційної системи;

- Здійснення державного земельного контролю;

– надання заінтересованим особам відомостей державного земельного кадастру та відомостей про об'єкти містобудівної діяльності. До 2011 р. термін надання відомостей з єдиного державного кадастру об'єктів нерухомості має становити 4 дні на відміну від існуючих нормативів у 30 днів.

Список використаних джерел

1. Асаул О.М. Економіка нерухомості 2-ге вид. - Спб.: Вид-во "Пітер", 2008. - 624 с.

2. Горьомикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості Підручник - М.: Інформаційно-видавничий будинок «Філін», 1999. - 592 с.

3. Іванова Є.М. Оцінка вартості нерухомості: Навчальний посібник. - М.: вид-во "КноРус", 2007. - 344 с.

4. Крутік А.Б., Горенбург М.А., Горенбург Ю.М. Економіка нерухомості Підручники для вишів. Спеціальна література. - СПб.: Видавництво «Лань», 2001. - 480 с.

5. Крутік А., Микільська Є. Управління нерухомістю // Муніципальна економіка. - 2002. - №1. - С. 77-96.

6. Оцінка нерухомості: Підручник/За ред. А.Г. Брязновий, М.А. Федотової. - М.: Фінанси та статистика, 2003. - 496 с.

7. Тепман Л.М. Оцінка нерухомості. - М.: вид-во "Юніті", 2007. - 464 с.

8. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. - М.: вид-во «ЕКМОС», 2002. - 352 с.

9. Щербакова Н.А. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. - Ростов н / Д.: Фенікс, 2002. - 320 с.

Репетиторство

Потрібна допомога з вивчення якоїсь теми?

Наші фахівці проконсультують або нададуть репетиторські послуги з цікавої для вас тематики.
Надішліть заявкуіз зазначенням теми прямо зараз, щоб дізнатися про можливість отримання консультації.

Ринок нерухомості в РФ є одним із найбільших сегментів національної економіки. Разом з тим, його розвиток багато в чому залежить від стану справ в інших ключових галузях господарства. Ринок нерухомості Росії чутливий до криз, макроекономічної ситуації. Яким чином ця залежність простежується різних етапах його розвитку? Які основні періоди формування та зростання ринку нерухомості РФ?

Ринок нерухомості РФ: структура

Розглядаючи основні етапи розвитку та становлення ринку нерухомості Росії, корисно буде досліджувати його з точки зору функціонування 2 досить різних сегментів - угод з житловими об'єктами та правовідносин, предмет яких - купівля-продаж та оренда комерційної власності.

Можна відзначити, що обидві зазначені сфери виконують низку найважливіших функцій національного господарства РФ:

Стимулювання попиту ринку кредитування;

Стимулювання пропозиції на ринку будівництва;

Стимулювання зростання грошової маси у великій кількості інших господарських сегментів - сфері консалтингу в галузі нерухомості, виробництві будматеріалів, лаків, фарб, оздоблення, шпалер;

Вирішення актуальних соціальних завдань, пов'язаних із забезпеченням громадян житлом;

Таким чином, ринок нерухомості – один із найважливіших драйверів зростання економіки країни в цілому. Розглянемо тепер те, як формувалися та розвивалися його найважливіші сегменти.

Ринок житлової нерухомості РФ: перші роки розвитку

У якому році сформувався російський ринок нерухомості у сфері угод із житловими об'єктами? Щодо цього є кілька точок зору.

Як вважають багато дослідників, ринок житлової нерухомості у відповідному сегменті почав формуватися 1990 року, — за фактом видання Закону «Про власність», яке затвердило інститут приватної власності в СРСР, — уперше за довгий час. До цього у Радянському Союзі те чи інше майно, включаючи квартири, перебували у особистому володінні громадян. Але не в приватній власності — відповідний інститут у СРСР асоціювався головним чином із капіталістичним устроєм, якому ідеологічно протистояли соціалістичні принципи.

Як тільки Закон «Про власність» було прийнято, у розпорядженні громадян СРСР опинилися будинки та квартири, які на той момент вони набули у порядку чинних форматів кредитування. Ці кредити були досить далекі від звичних сьогоднішньому обивателю іпотечних програм, але в деякій мірі схожих з ними. Власники також спромоглися продавати свою нерухомість на ринку.

Чинник приватизації

У свою чергу, з 1992 року стартувала масштабна приватизація квартир, отриманих на той час від держави. Це зумовило формування на ринку великих обсягів пропозиції, а у зв'язку з тим, що безоплатну видачу житла від держави було зведено до мінімуму (хіба що в рамках тих чи інших соціальних програм), з'явився також і попит на нерухомість.

Якщо говорити про те, коли виник ринок нерухомості Росії, то можна орієнтуватися якраз на період початку приватизації державних квартир. Тобто це 1992 рік. Однак деякі експерти вважають, що російський ринок нерухомості був сформований у 1991 році, саме після того, як Закон «Про власність» повною мірою запрацював, і перші комерційні угоди з купівлі-продажу житла почали здійснюватися. Але з досить малого обсягу попиту та пропозиції ті механізми, що характеризували ринок доти, було неможливо розглядатися як у повною мірою ринкові. Тільки з початком приватизації вони почали формуватися.

Таким чином, етапи становлення ринку нерухомості Росії, якщо говорити про житловий сегмент, правомірніше відраховувати з 1992 року. Інша річ, що відповідна сфера комерційних відносин передбачала наявність як інституту приватної власності, а й великої кількості правових і фінансових механізмів, з яких угоди з купівлі та продажу квартир могли здійснюватися. Розглянемо цей аспект докладніше.

Коли сформувалися правові механізми ринку нерухомості РФ?

Отже, в якому році сформувався російський ринок нерухомості, якщо говорити про його житловий сегмент, ми тепер знаємо — 1992-го. Проте, спочатку він функціонував у межах застарілих, багато в чому орієнтованих ще на соціалістичний період правових механізмів. Що й казати, навіть Конституція у держави на той момент була відсутня. Але 1993 року вона з'явилася. Пізніше було прийнято та введено в дію закони про державну реєстрацію прав на нерухомість — 1997 року, про іпотеку — 1998 року.

Правові та фінансові інститути: вплив на розвиток ринку

Таким чином, незважаючи на те, що російський ринок нерухомості сформувався в 1992-му, йому знадобився час на придбання відповідних механізмів легітимації угод з купівлі-продажу, а також кредитування.

Власне, той факт, що на законодавчому рівні було затверджено іпотечні програми, визначив початок становлення нового етапу розвитку ринку житла в РФ, що характеризується стійким зростанням попиту, і, як наслідок, цін на нерухомість. Щодо періодизації, то він відповідає 2000-м рокам до початку кризи 2008-2009 років.

Розглянемо його специфіку докладніше.

Ринок житлової нерухомості РФ: з початку 2000-х до кризи 2008-2009 року

Головними чинниками розвитку російського ринку нерухомості у відповідний період стали, таким чином, іпотечні програми (особливо інтенсивним попит на них став у середині 2000-х), зростаючі зарплати громадян, а також постійно високий попит на житло. Внаслідок цього ціни на квартири у 2000-ті роки стрімко зростали. Фактором їх зниження могли стати кризові явища в економіці, які зумовили б уповільнення ринку іпотеки, а також зниження попиту на житло через зниження темпів зростання зарплат.

Подібні умови виникли восени 2008 року, коли на тлі негативних фінансових показників світового ринку виникли проблеми і в Росії. Доходи громадян РФ у період приблизно до 2010 року перестали зростати принаймні у тих темпах, що спостерігалися до кризи осені 2008 року. Банки стали суворіше оцінювати платоспроможність іпотечних позичальників, через що темпи житлового кредитування знизилися.

Ринок житлової нерухомості РФ: перспективи

Розглянуті нами етапи розвитку ринку нерухомості Росії свідчать, що кризові явища для відповідного сегмента над новинку. У період рецесії 2008-2009 року спостерігався такий самий спад цін на житло, як і в кризу 2014 року, знижувалась динаміка іпотечного кредитування. Але як тільки стан справ в економіці покращувався — одночасно налагоджувалася ситуація і в сегменті житлової нерухомості — через постійно високий рівень попиту на житло.

В очікуванні дій уряду

Вийти з кризи 2008-2009 року російській економіці допомогли високі ціни на нафту, починаючи з 2011 року, що становлять близько 100 доларів за барель. Чи повернеться до них зараз, коли «чорне золото» коштує в кілька разів дешевше — велике питання. Якщо це буде так, то, напевно, спрацює вже колись актуальний драйвер зростання російської економіки. Якщо ні — ймовірно, доведеться почекати, доки почнуть функціонувати ухвалені урядом РФ програми зі стабілізації ситуації в національному господарстві, спрямовані на заміщення нафтових доходів.

Отже, стан справ на ринку житлової нерухомості залежить від того, наскільки успішною буде державна політика в галузі адаптації економіки РФ до нових умов, що склалися на світовому ринку.

Ринок комерційної нерухомості в РФ: становлення та розвиток

Отже, ми з'ясували, у якому році сформувався російський ринок нерухомості та як розвивався – у житловому сегменті. Досліджуємо тепер специфіку іншої сфери, зокрема, комерційної нерухомості. Угоди з купівлі-продажу та оренди тут здійснюються щодо таких об'єктів, як офісні будівлі, торгові центри, готелі, склади, гаражі, промислові об'єкти, стадіони.

Чи виявилася значущою приватизація у бізнесі?

На початку статті ми визначили, що у житловому сегменті російський ринок нерухомості сформувався 1992 року — коли розпочалася приватизація. Щодо комерційних об'єктів, то подібних ринкових явищ у відповідній сфері, коли від держави власність безкоштовно переходила приватним власникам, у широких масштабах не спостерігалося. Тому приватизація приватних комерційних об'єктів, хоч і мала місце в РФ, не могла стати таким самим потужним драйвером зростання сегмента, як у випадку з житловою нерухомістю.

Тому можна дійти невтішного висновку у тому, що у комерційному сегменті російський ринок нерухомості сформувався року якраз 1991-го, коли Закон «Про приватну власність» почав діяти. Подальшими драйверами його зростання стали, знову ж таки, розвиток програм кредитування, але вже адаптованих до комерційної сфери, а також інтенсивний розвиток економіки Росії, особливо на початку 2000 років.

Економічний фактор універсальний для всіх сегментів

Як і у випадку з житловим сегментом, ринок комерційної нерухомості виявився чутливим до кризи 2008-2009 років. Також на нього негативно вплинула рецесія 2014 та 2015 років. Тому перспективи подальшого розвитку цієї сфери національного господарства також залежить від макроекономічних трендів.

Однак на відміну від громадян, які є головними продавцями та покупцями на ринку житлової нерухомості, відповідні суб'єкти в комерційному сегменті — підприємства можуть впливати на економічні процеси в країні. Так, реалізація державних програм, спрямованих на модернізацію економіки, багато в чому залежить від інтенсивності комерційної активності приватних підприємств.

Тому в силах бізнесу зробити багато для того, щоб ситуація в національному господарстві РФ набула більш позитивної динаміки. Як наслідок – стимулювати подальший розвиток ринку комерційної нерухомості.

Резюме

Отже, ми визначили те, в якому році сформувався російський ринок нерухомості у житловому та комерційному сегментах, виділили основні етапи його розвитку. Основні чинники, що впливають стан справ у відповідній сфері національного господарства носять головним чином макроекономічний характер. Якщо ситуація в економіці країни характеризується переважанням позитивних трендів, ринок нерухомості в обох сегментах активно розвивається.

Що стосується особливостей його розвитку в житловій та комерційній сфері, то можна насамперед відзначити той факт, що російський ринок нерухомості був сформований в особливих умовах переходу від соціалістичної моделі економіки до капіталістичної. Необхідні для його повноцінного функціонування правові та фінансові інститути виникли не відразу.

Однак у сучасному російської нерухомості розвивається за тими самими принципами, що притаманні більшості капіталістичних держав. Формування цін на ньому відбувається через об'єктивне співвідношення попиту та пропозиції. Цим і пояснюється залежність його від ситуації економіки загалом. Якщо є платоспроможний попит, то динаміка ринку буде позитивною.

У цьому матеріалі представлена ​​інформація про цінову ситуацію на ринку житла регіонів Росії та деякі особливості його розвитку в окремих містах.

У цьому матеріалі представлена ​​інформація про цінову ситуацію на ринку житла регіонів Росії та деякі особливості його розвитку в окремих містах.

Ціни на вторинному ринку житла у російських регіонах у березні, за даними федерального порталу «СВІТ КВАРТИР», продовжили зростати, причому за всіма категоріями квартир. Середня вартість квадратного метра збільшилася майже в 70% великих міст Росії, але рівень цін поки що на 15–18% нижчий за докризові показники. Однак говорити про сформований тренд поки не доводиться. Наприклад, у Курську, Білгороді, Саратові лютневе зростання вартості квадратного метра змінилося деяким зниженням у березні.

Тим не менш, кількість великих міст, де житло дорожчає, вже не перший місяць поступово збільшується. У березні лише у 14% міст квадратний метр дешевшав. Крім того, майже у чверті міст зросла вартість усіх категорій житла: 1-, 2-, 3- та багатокімнатних квартир, розташованих як у звичайних панельних будинках, так і в будинках вищого класу. Найбільш помітно це виявилося на ринках Санкт-Петербурга, Новосибірська, Нижнього Новгорода та Красноярська. У цілому нині вторинний ринок житла демонструє відносну цінову стабільність, але з тенденцією до зростання вартості міських квартир. Найвища ціна 1 кв. м у березні зафіксована (за винятком Москви та Санкт-Петербурга) в Єкатеринбурзі - 56,2 тис. руб., Далі слідує Хабаровськ - 55,4 тис. руб., Новосибірськ - 51,3 тис. руб., Ростов-на- Дону – 51,0 тис. руб. Найнижча вартість 1 кв. м у всіх великих містах, аналізованих порталом «Світ Квартир», у Курську, Іванові, Саратові – 30,0–31,9 тис. руб. При цьому якщо орієнтуватися на докризові ціни ринку житла, то до них наближається вартість квартир у Казані (43 тис. руб./кв. м у березні 2011 р. та 42,7 тис. руб./кв. м у січні 2009 р.). ), у відстаючих Нижній Новгород (42,7 та 59,1 тис. руб./кв. м відповідно).

Дані порталу «Світ Квартир»

Найнижчі ціни на житло в регіонах Росії

Рейтинг російських регіональних центрів із найнижчою вартістю житла склали експерти компанії Penny Lane Realty. При цьому враховувалися середня ціна на первинному та вторинному ринках та обсяги житлового будівництва. За результатами порівняльного аналізу найнижча вартість нерухомості зафіксована у наступних містах.

Грозний: середня ціна 1 кв. м - 22,3 тис. руб. Населення цього міста, столиці Чеченської Республіки близько 230 тис. осіб. Тут активно відновлюють соціальну, спортивну, торгову та транспортну інфраструктуру, прокладають нові міські комунікації, будують промислові підприємства. У 2007 р. у Грозному було введено в експлуатацію 215,9 тис. кв. м нового житла, у 2008 р. – 250,4 тис., у 2009 та 2010 роках. - 296,2 та 340,5 тис. відповідно. Продовжується реалізація амбітного проекту «Грозний Сіті», який включає близько 50 будинків від 12 до 45 поверхів, на території площею 500 га. У 2011 р. заплановано початок будівництва житлового кварталу на території центрального ринку та забудови площі Хвилинка.

Біробіджан: середня ціна 1 кв. м - 24,6 тис. руб. Населення цього міста, столиці Єврейської автономної області, становить близько 190 тис. осіб. За 2010 р. на території області було збудовано лише 35 тис. кв. м житла. Для порівняння: площа одного торгового центру «Мега-Хімки» становить 211 тис. кв. м. Дешевизна житла в Біробіджані обумовлена ​​об'єктивними причинами: суворим далекосхідним кліматом, віддаленістю від великих міст, низьким рівнем соціально-економічного розвитку, відсутністю стратегічно важливих ресурсів та скороченням населення.

Магас: середня ціна 1 кв. м - 25,8 тис. руб. Населення цього міста, столиці Республіки Інгушетія, близько 7 тис. Чоловік. Місто Магас було закладено у 1998 р. з нуля спеціально для того, щоб стати новою столицею Інгушетії. Це найменше у Росії місто за чисельністю населення, яке територія вбирається у 15 кв. км. У місті прокладено всі міські комунікації, збудовано житлові комплекси на 20 тис. жителів, адміністративні будівлі. Йде активний розвиток спортивної, розважальної та транспортної інфраструктури. Якщо 2011 р. в Інгушетії заплановано звести 152 тис. кв. м нового житла, то у 2015 р. цей показник має бути доведений до 490 тис. кв. м. За оцінками експертів, Магас дуже перспективний для довгострокового інвестування у житлову нерухомість.

Махачкала: середня ціна 1 кв. м - 28,9 тис. руб. Населення цього міста, столиці Республіки Дагестан, близько 700 тис. Чоловік. Це найбільше російське місто на Північному Кавказі. Він розташований на вузькій смузі рівнини між горами та Каспійським морем і є єдиним у Росії незамерзаючим морським портом на Каспії. У 2009 р. у Махачкалі було введено в експлуатацію 242,5 тис. кв. м житла, у 2010 р. – 274 тис. кв. м. У 2011–2015 роках. заплановано збільшення обсягів житлового будівництва до 400–500 тис. кв. м щорічно.

Владикавказ: середня ціна 1 кв. м - 29,7 тис. руб. Населення цього міста, столиці Республіки Північна Осетія, близько 320 тис. Чоловік. У 2009 р. у Владикавказі було запроваджено 150 тис. кв. м нового житла, у 2010 р. – 175 тис. кв. м. Реалізовано пілотний проект будівництва житлової нерухомості мансардного типу для учасників республіканської програми «Молодим – доступне житло». У 2011 р. заплановано початок зведення житлових мікрорайонів Північний, Московський Квартал та Нове Місто загальною житловою площею 95,2 тис., 377,7 тис. та 1,2 млн кв. м відповідно.

З погляду клімату, природних умов та ландшафту у всіх містах рейтингу, крім Біробіджану, є всі умови для процвітання туристичного бізнесу, успішного розвитку житлової та комерційної нерухомості. Природа дала цим місцям все, що потрібно для створення гірськолижних, лікувально-оздоровчих та спа-курортів. Звичайно, перетворити російський Північний Кавказ на другий Куршевель нереально, але цілком можливо зробити ці міста популярними молодіжними туристичними центрами. Якщо будь-яку проблему гарячих точок на Північному Кавказі буде остаточно вирішено, то цей регіон може стати одним великим інвестиційним майданчиком.

Дані ЦБ РФ

Позитивні тенденції

У 2010 р. в Російській Федерації ( за даними Держкомстату) було побудовано та введено в експлуатацію близько 58 млн кв. м житла, що на 3% менше, ніж попереднього року. Окремі регіони та міста продемонстрували зростання обсягів житлових новобудов, і, навпаки, частина великих населених пунктів не збільшила цей показник, що залишився або на торішньому рівні, або помітно нижчий за нього.

Історичний рекорд із введення житла встановлено в Єкатеринбурзі. Минулого року тут здано в експлуатацію понад 1 млн. кв. м. У 2011 та 2012 рр. планується утримати цю планку, а вже у 2013 р. довести обсяг введення до 1,1–1,2 млн кв. м. Досягти такого рівня мають намір багато в чому за рахунок проектів комплексного освоєння територій (КОТ).

За підсумками 2010 р. лідером із введення житла в Єкатеринбурзі стала компанія «Ренова-БудГруп», що займається будівництвом нового району Академічний, де здано 275 тис. кв. м новобудов. До кінця 2025 р. тут планують збудувати 9 млн кв. м житла. На другому місці за підсумками 2010 р. за обсягом зданого житла в Єкатеринбурзі компанія «НОВА-буд» (входить до Групи ЛСР)– 73,1 кв. м. Забудовують місто і такі великі компанії, як ТПК «Уралобузь», «Ураленергобудкомплекс».

Трохи поступаються Єкатеринбургу за обсягами житла Ростов-на-Дону і Казань, що вводиться в дію.

Один із найбільших проектів будівництва житла у Ростові-на-Дону реалізує компанія "Патріот" (дочірня компанія "Інтеко"). Це новий район Західних Ворот, де на території 33 га буде зведено близько 370 тис. кв. м житлової нерухомості. Забудова району ведеться будинками нової серії «Р-н-Д», висотою від 15 до 19 поверхів, виробництва Ростовського домобудівного комбінату, повністю реконструйованого компанією «Інтеко», а також 20- та 24-поверховими висотними будинками, виконаними за індивідуальними проектами. У житловому районі передбачено створення розвиненої соціально-побутової інфраструктури: шкіл, дитячих садків, поліклінік, центрів дозвілля, магазинів, підприємств побутового обслуговування та ін.

Група компаній СУ-155Крім Московського регіону веде будівництво житла та об'єктів інфраструктури у багатьох містах Центрального округу Росії, а також в Астрахані, Нижньому Новгороді і т. д. З кожним роком СУ-155 нарощує обсяги площ, що вводяться нею до ладу. Свій внесок у забезпечення мешканців російських регіонів квартирами в нових будинках робить компанія «Пересвіт-Інвест». У Волгограді це житловий комплекс у центрі міста, нові проекти реалізуються компанією у Краснодарі.

Програми зі зносу старого житла і панельних п'ятиповерхівок, що віджили своє століття - хрущовок з різним ступенем активності реалізуються в багатьох російських містах і регіонах.

Так, в республіці Алтай у рамках реалізації програми «Стимулювання розвитку житлового будівництва в Алтайському краї на період 2010–2015 років» планується розселення 805 підлягаючих знесенню та аварійних житлових багатоквартирних будинків. Близько 16 тис. осіб буде переселено з 370 аварійних квартир.

У Казані затверджено республіканську адресну програму з переселення громадян з аварійного житлового фонду на 2011 р. До неї увійшло 50 міських будинків, в яких проживає 1652 особи. Площа, що розселяється, становитиме майже 21 тис. кв. м.

Є проблеми

За перші місяці (січень і лютий) 2011 р. в Російській Федерації було введено в дію ( за даними Держкомстату) 5,25 млн кв. м житла, що становить лише 88,5% від обсягів російських новобудов того ж періоду попереднього року. При цьому у Північно-Західного округу цей показник 49,4%, Північно-Кавказького – 65,5%, Далекосхідного – 67,2% і лише в Уральського та Приволзького округів – понад 100% (104,5 та 100,3% відповідно ).

Що стосується вторинного ринку, то у великих містах він поступово відновлюється, але темпи відновлення в багатьох з них бажають кращого.

У цьому огляді розглянемо російський ринок нерухомості, зазвичай зосереджуючись на ринковому та рекламному аспектах. В силу неоднорідності та специфічності предмета розгляду основну увагу буде приділено ринку житлової нерухомості з фокусом на найінтенсивніший і найрозвиненіший – московський ринок.

Історія

Ринок нерухомості Росії у своєму розвитку підпорядковується загальним законам економіки, хоча специфіка нашої країни, звісно, ​​накладає нього відбиток. Загальний вектор ринку - у напрямку від стихійного до врівноваженого та цивілізованого. На думку більшості експертів, можна назвати такі ключові етапи.

Виникнення ринку нерухомості у Росії можна зарахувати до пізньорадянського часу, як у середині 1990 року у Законі «Про власність у СРСР» з'явилося поняття приватної власності. Реальний розвиток ринку почався разом із початком приватизації 1992 року.

Стадія становлення ринку житлової нерухомості Росії була специфічною і мала низку особливостей. До найбільш значних відмінних рис можна віднести ціни, занижені в кілька разів через оцінку на основі балансової вартості, багаторазове перевищення попиту над пропозицією, нерозвиненість ріелторських послуг.

Драйвером розвитку ринку став московський регіон. Наприкінці цього періоду відбувся різкий стрибок цін практично на всі об'єкти ринку житла (майже у 8 разів).

Наступний етап розвитку ринку нерухомості можна назвати перехідною стадією. Він розпочався у другій половині 1993 року. Характерними рисами цього періоду були досить високі ціни, хоча до світових вони ще не дотягували, поява ринкових відносин між учасниками ринку, а також зниження темпів приватизації житла, що пройшла свій пік.

Попит та пропозиція почали вирівнюватись. З'явилася нормативна законодавча база, роль держави над ринком поступово почала зростати. Народилося поняття елітної нерухомості – ексклюзивних, незвичайних для масової забудови проектів, орієнтованих людей з грошима. Одночасно розвивалася і реклама нерухомості, вироблялися стандарти та підходи типових рекламних кампаній житлових об'єктів.

Криза 1998 року та посткризовий (відновлювальний) період до 2000 року слід виділити окремо, оскільки події 1998 року дещо призупинили поступальний рух, що почався, до формування цивілізованих ринкових відносин. Усі ринки, зокрема й нерухомості, перебували у стадії тимчасової заморозки та боротьби за виживання. При цьому ринок нерухомості продемонстрував набагато більшу інерційність, порівняно з іншими секторами економіки.

Етап професійного розвитку ринку - Це 2000-2002 роки. Країна повністю оговталася від кризи, рівень доходів населення стабілізувався і почав зростати. Ішло формування середнього класу, який ще не став основним диктатором інтересів у формуванні споживчих переваг, але ринок вже відреагував на нього, виділивши самостійну цільову групу. Даний етап пов'язаний з бурхливим розвитком ринку нерухомості та його підняттям на якісно новий рівень. Це і початок формування цивілізованих відносин між продавцем і покупцем, і розвиток (нехай повільний, але вірний) законодавчої бази, і високий рівень конкуренції, і безліч пропозицій на різний смак і рівень доходів - від масової забудови до індивідуальних проектів, а також впровадження нових технологій та рішень.

На завершення цього періоду чітко формується один із ключових мотивів споживчої поведінки (насамперед у Москві та Санкт-Петербурзі) – розгляд придбання нерухомості як одного з найвигідніших способів інвестицій власних коштів. Уподобання покупців даного сегмента обумовлені бажанням вигідно вкласти гроші і не прогоріти, ніж реальними смаками та побажаннями якісних характеристик будинку та його розташування, що є пріоритетом сегмента покупців нерухомості для вирішення житлового питання. На перше місце для обох сегментів виходять надійність та ім'я забудовника. Що стосується безпосередньо продавців, то вони у пошуках конкурентної переваги все більше уваги приділяють професійним ринковим атрибутам: маркетингу, рекламі, PR, включаючи іміджеву складову.

Етап зрілого, просунутого ринку почався в 2003 році і триває до теперішнього часу. Ключові слова цього періоду - «повага до покупця» та «клієнтоорієнтованість». Посилюється інформаційна відкритість ринку, ріелторські компанії займають значне місце, і до їх послуг вдається більшість учасників угод. Одночасно більше уваги приділяється репутації агентств нерухомості, поступово зменшується роль приватних маклерів та ріелторів.

Докорінно змінилася психологія споживача. На даному етапі вперше чітко простежується зміна пріоритетів: вже не продавець диктує покупцю правила гри, а покупець, ставши більш освіченим і розбірливим у питаннях ринку та ринкових відносин, висуває вищі вимоги до пропонованого товару (його якісним характеристикам). Прийшло усвідомлене, раціональне, продумане рішення, в основі якого лежить чітке розуміння власних уподобань та уявлень про бажане житло та його призначення. Ринок пропозиції також дещо змінює свою структуру, орієнтуючись на споживача. У зв'язку із збільшенням прошарку людей, які зараховують себе до середнього класу, ринок реагує на цю тенденцію зростаючою кількістю проектів бізнес-класу.

Подальше формування ринкових взаємин у сфері нерухомості і дедалі більше залучення російської економіки загальносвітові процеси зрештою призвели до відкритості ринку. Незважаючи на всі особливості, на розвиток вітчизняного ринку нерухомості значною мірою впливають тенденції загальносвітового масштабу. До найважливіших із них слід віднести ціни на енергоресурси, насамперед на нафту, курси світових валют тощо. Саме тому світова фінансово-економічна криза 2008-2009 років мала величезний вплив і на російський ринок нерухомості, який, подібно до кризи 1998 року, пройшов період річної «заморозки» та поступового «відтавання». До 2010-2011 років ринок повністю відновився і до кінця 2014 року продовжував поступово розвиватися.

Стабільний та надійний ринок нерухомості зі сприятливим інвестиційним кліматом дає приріст у середньому 5-10 % на рік. Такі показники характерні для країн Західної Європи і є основним орієнтиром щодо надійності і цивілізованості ринку нерухомості.

Структура ринку

За видами угод виділяють такі сегменти ринку нерухомості:

• купівля-продаж нерухомості;
• оренда нерухомості;
• іпотека та ін.

За формою власностіоб'єкти ринку нерухомості можна класифікувати на приватні, державні та муніципальні.

За функціональним призначеннямринок можна поділити на:

• об'єкти житлової нерухомості;
• промислові будинки;
• невиробничі будівлі та приміщення (склади, офіси та ін.).

Ринок нерухомості прийнято також ділити на первинний та вторинний:

• під первинним ринком нерухомості мається на увазі сукупність угод, які здійснюються з новоствореними об'єктами. Цей ринок хіба що «запускає» нерухомість у економічний оборот;
• під вторинним ринком нерухомості розуміють угоди, які здійснюються з об'єктами, що перебувають в експлуатації, а також угоди, пов'язані з перепродажем або іншими формами переходу об'єктів від одного власника до іншого.